+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Как использовать ключевую ставку для индексации аренды нежилого помещения

Однако найти точки соприкосновения бывает нелегко. Рассмотрим самые распространенные ситуации, которые становятся причиной для жарких дискуссий. Нередко арендную ставку завышают. Но такая политика может не принести результата, ведь на рынке будут схожие предложения по более выгодной цене. Ежегодная индексация арендной ставки нередко становится камнем преткновения. Если собственник желает заработать как можно больше, то арендатор заинтересован в минимизации затрат.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Продажа прав аренды нежилого помещения. Часть 1

Общие положения арендных отношений

Одна из причин споров, связанных с арендой, — слабая проработка договоров. Конечно, в большинстве случаев текст договора предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения.

Его аргументы: правила аренды в этом торговом или офисном центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно. Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок. Ошибка 1. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем. Как начать переговоры с собственником помещения? Прежде всего нужно подготовить краткую презентацию Вашей компании: ее опыт, ключевые клиенты и т.

Обязательно упомяните об отсутствии темных пятен в кредитной истории, укажите на перспективы роста. Это даст понять, что в будущем Вы сможете взять в аренду дополнительные площади, а также снизит риски арендодателя при работе с Вами, так как в некоторой степени гарантирует, что Вы будете вовремя платить за аренду и собственнику не придется обращаться в суд.

Если Вы убедите собственника в своей надежности, то сможете повлиять на размер ставки. Стоит обсудить с ним ее пошаговое увеличение. Например, при начальной ставке долл. США в год за 1 кв. Цель переговоров — согласовать условия будущей аренды и письменно закрепить договоренности. Как правило, стороны подписывают протокол о намерениях англ. К сожалению, в этом документе будущий арендатор обычно проверяет лишь указанную площадь помещения и ставки, совсем не обращая внимания на другие детали.

Однако не стоит идти у него на поводу. Вам надо обязательно включить принципиальные моменты в протокол о намерениях. Что имеется в виду? Во-первых, информация о состоянии помещения до передачи его арендатору и сроки проведения им отделочных работ если таковые предусмотрены.

Во-вторых, обязательства по страхованию в период аренды. В-третьих, вид и сроки внесения обеспечения по договору. В-четвертых, порядок расчета и возмещения коммунальных платежей.

Все это может показаться излишним, но позднее, на этапе согласования договора аренды, Ваши риски будут существенно снижены: Вы сможете ссылаться на протокол о намерениях. Ставка арендной платы может называться по-разному: ставкой основной арендной платы, постоянной арендной платы или базовой арендной платы ее определение обычно приводится в начале договора. Обратите внимание: ставка аренды, которая устанавливается для помещения площадью около кв.

Запросив информацию о стоимости аренды в разных помещениях одного здания, Вы сможете получить представление, насколько разнятся в нем арендные ставки. Для оптимизации этой части арендной платы можно увеличить отчетный период. Дело в том, что если период равен календарному месяцу, то риск доначисления платы с оборота выше, чем при расчете этого показателя за квартал, полугодие и тем более год.

Пример из практики. В июле года выручка от реализации составила тыс. США, в августе — тыс. Площадь помещения — кв. Отчетный период для исчисления платы с оборота — календарный квартал. Плата с оборота составит:. Условия об индексации обычно коррелируют с валютой договора. Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация может устанавливаться в размере индекса потребительских цен ИПЦ по данным Росстата. Эта позиция спорная, поскольку прямой связи ставки аренды с изменением стоимости потребительской корзины нет, однако такое условие все чаще встречается в договорах.

Это позволит Вам избежать неопределенности, а Ваша финансовая служба сможет точнее планировать бюджет. Если ставка указана в иностранной валюте, обратите внимание на порядок ее конвертации при внесении арендных платежей. Ссылаясь на возможные курсовые риски, Вы, как арендатор, тоже можете потребовать установить верхний порог курса валюты. Часто вопрос, что подразумевается под эксплуатационными расходами, стороны обсуждают второпях или принимают эти расходы по умолчанию как вторую часть арендной платы.

Однако перечень дополнительных услуг, оплачиваемых в составе эксплуатационных расходов, лучше включить в соглашение; перечислите их, например, в приложении к договору.

Рекомендую уточнить, что в ставке учтены и расходы на вывоз мусора. Это позволит избежать проблем со службой экологического надзора — перед ней будет отчитываться арендодатель в целом по объекту. Обратите внимание, не предлагают ли Вам оплачивать одни и те же услуги дважды.

Например, если затраты на освещение, тепло- и водоснабжение мест общего пользования уже включены в эксплуатационные расходы арендодателя, то их следует исключить из формулы расчета возмещения затрат на коммунальные услуги.

И еще совет: если до начала аренды Ваша компания занимается отделкой помещения, в то время как собственник завершает отделку здания например, торговая компания готовит помещение, устанавливает оборудование и открывает свой магазин одновременно с торговым центром , есть смысл обсудить с арендодателем скидку к базовой ставке за эксплуатацию на период отделки. Теперь рассмотрим коммунальные платежи. Они могут быть включены в состав так называемой переменной части арендной платы или выделены в договоре как самостоятельный платеж.

С точки зрения налогового учета более безопасный способ — включение таких расходов в состав переменной части арендной платы. В любом случае установите счетчики электроэнергии и воды и поручите сотрудникам ежемесячно снимать показания. Это сделает расчеты более прозрачными: расход по счетчику и тарифы будут известны Вашей финансовой службе, что позволит контролировать затраты. Часть платежей может рассчитываться пропорционально доле занимаемой Вами площади по отношению к площади здания это касается распределения коммунальных расходов на содержание мест общего пользования.

При возникновении сомнений в таких расчетах письменно запросите у арендодателя расшифровки к счету на оплату. То же самое можно сделать, если в какой-либо период платежи сильно вырастут относительно среднемесячного уровня. Основным аргументом собственника был ежегодный рост расходов на эксплуатационное обслуживание здания и прилежащей территории в том числе на оплату труда персонала.

Увеличение — не менее уровня инфляции. Арендатора такой подход не устроил. В результате после переговоров с собственником были согласованы ставки индексации для двух видов платежей:. Такой подход оказался приемлемым для обеих сторон. Индексация коммунальных платежей рассчитывалась исходя из фактического роста тарифов в соответствующем расчетном периоде.

Обеспечительный платеж по договору аренды, как правило, составляет от одной до трех месячных арендных плат. Размер достаточно велик. Но вызвано это не только тем, что арендодатель желает подстраховаться на случай невнесения Вами очередного платежа, — такой депозит часто еще и привязан к размеру штрафных санкций за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора при отсутствии вины арендодателя.

Тем не менее о размере обеспечения также можно договариваться. Вполне реально в ходе переговоров снизить депозит, например, с трех- до двухмесячной арендной платы. Если же договориться о снижении обеспечительного платежа не удалось, предложите заменить его банковской гарантией. Приведите такой аргумент: Вы не хотели бы замораживать деньги на весь срок аренды и стремитесь к более современному способу обеспечения исполнения обязательств.

Если Вы договариваетесь с арендодателем о депозите в форме банковской гарантии, в текст договора нужно включить пункты об условиях и сроках ее предоставления, порядке увеличения в связи с индексацией арендной платы в последующие годы аренды, а также о возврате оригинала банковской гарантии по истечении срока аренды. Часто арендатору предлагают застраховать имущество от всех рисков , а также свою гражданскую ответственность за ущерб третьим лицам при ведении деятельности в арендуемом помещении.

Это нормально, но, подписывая договор страхования, не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить в него условие об отказе от суброгации лишив таким образом страховую компанию права требовать с арендодателя компенсацию, даже если он виноват.

В целом практика показывает, что арендодатели редко включают обязательства по страхованию со своей стороны, хотя право собственности на здание влечет несение рисков. Поэтому рекомендую Вам еще проконтролировать, есть ли у арендодателя обязательства по страхованию имущества. С 1 января года будет установлена ответственность собственника здания за ущерб, причиненный третьим лицам в результате разрушения или повреждения здания, а также в результате нарушения требований по безопасной эксплуатации здания Федеральный закон от Есть ли в договоре условие, что вы имеете преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Это особенно актуально, если помещение вам подходит и вы вложили в его отделку немало денег. Может ли арендодатель обязать вас переехать из одного помещения в другое например, магазин может быть перенесен в новое помещение в границах одного торгового центра.

Если исключить такое право арендодателя не удастся, нужно оговорить хотя бы условия частичной компенсации неотделимых улучшений и предоставления нового помещения, по техническим характеристикам и коммерческой привлекательности не уступающего предыдущему. Копирование материала без согласования допустимо при наличии dofollow-ссылки на эту страницу.

Все права защищены. Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ. Настоящий сайт не является средством массовой информации. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, многие статьи на нашем сайте находятся в закрытом доступе.

Чтобы обеспечить качество материалов, многие документы на нашем сайте находятся в закрытом доступе. П редложение действует 1 час. Активировать доступ. Горячая линия: Вам доступен свежий номер:. Грандиозная распродажа! Безлимитный доступ к журналу. А еще Статьи Договоры. Темы: Договоры. Статьи по теме Счет-оферта: образец и правила оформления Оферта: образец и основные правила заполнения Договор лизинга: 12 деталей, которые нужно учесть Когда суд не указ: учимся эффективно взыскивать долги Трудовой договор с генеральным директором образец и нюансы составления.

На какие эксплуатационные расходы стоит обратить особое внимание, чтобы не оплачивать дважды одни и те же услуги. Почему в обеспечение договора аренды не стоит давать деньги и что можно предложить арендодателю вместо этого. Компания невыгодно представила себя на первых переговорах с арендодателем Как начать переговоры с собственником помещения?

7 ошибок в договоре аренды, которые ведут к росту арендной платы

Одна из причин споров, связанных с арендой, — слабая проработка договоров. Конечно, в большинстве случаев текст договора предлагает арендодатель, а значит, документ содержит условия, наиболее приемлемые именно для собственника помещения. Его аргументы: правила аренды в этом торговом или офисном центре одинаковы для всех, и менять их специально для вас нецелесообразно. Как раз на этом этапе арендаторы совершают ряд ошибок. Ошибка 1.

В случае сдачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. . об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации далее ГК РФ по договору аренды имущественного найма арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо только во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. Приведенный перечень не является исчерпывающим, но данная статья устанавливает, что в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования. Таким образом, в аренду не могут быть сданы объекты нематериальных активов как имущество, не имеющее материальной формы, не могут быть сданы в аренду и денежные средства. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Также законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору.

Как использовать ключевую ставку для индексации аренды нежилого помещения

Однако найти точки соприкосновения бывает нелегко. Рассмотрим самые распространенные ситуации, которые становятся причиной для жарких дискуссий. Нередко арендную ставку завышают. Но такая политика может не принести результата, ведь на рынке будут схожие предложения по более выгодной цене.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Однако найти точки соприкосновения бывает нелегко.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Казалось бы, что нового можно сказать по этой теме? Она не покидает заголовки статей на протяжении многих лет, поэтому бухгалтер наверняка досконально изучил ее. Но не стоит забывать, что в условиях устоявшейся правовой базы курс налоговой политики государства задают не новые законы, а комментарии уже принятых документов, выпущенные уполномоченными ведомствами. Особенность бухгалтерского и налогового учета операций по аренде зданий, отдельных помещений общеизвестна — это отражение коммунальной составляющей, приходящейся на долю арендатора. Проблема существует с незапамятных времен и не разрешена по сегодняшний день. Попытки ее разрешения предпринимаются, но, увы, остаются бесплодными.

10 фактов о заключении договора найма коммерческого помещения

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды. Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды. Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами. Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации.

Площадь помещения – кв. м, ставка аренды – долл. за кв. м в год Если ставки выражены в рублях, то ежегодная индексация.

Аренда здания или помещения в нем: проблема коммунальных платежей

Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу общей площадью кв. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования под офис и на момент передачи в аренду пригодно для использования на эти цели. Арендатору на срок действия настоящего договора предоставляется право доступа к городскому телефонному номеру. Арендуемое помещение, его оборудование и имущество должны быть переданы Арендодателем и приняты Арендатором по акту сдачи-приемки.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Как с аренды нежилого помещения своей компании сохранить в кармане НДС?
Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. semlasomar

    Мразота , оторванная от реальной жизни , адвокат хуев , юрист блять , на железке иди поработай , посмотрим , что ты сука втирать будешь

  2. Харитина

    Если мы не должны рассчитывать на пенсию, тогда нужно договариваться с работодателем! Либо ме отныне часть зарплаты выплачивают в конверте либо сущестаенно увеличивают белую зарплату и я сам для себя формирую финансовую подушку! Алегархическая верхушка менее 1 населения не видят будующее своё и своих детей в нашей стране Вот в чем проблема.